上海楼市里的三个“炮灰”,最近想买房的一定要看哦

 我碍你      

上海楼市里的三个“炮灰”


最近一段时间,和观观一起在上海看房。有几点比较大的触动,想和大家聊聊:


1、上海学区房的涨幅已经从浦东,蔓延至浦西。像大宁的双学区次新房,已经找不到10万单价以下的了。


区域内的标杆大宁金茂府,已经突破了12万单价,即使这样,也即将面临无房可卖的境地。


市场实在太火了,我们团队的顾问也说,95平小户型出一套卖一套,压根不带讲价的。

2、内环内一直去化不怎么好的板块,高品质房源也在涨。


即使是在认可度不太高的新静安中兴路附近,9月万科翡翠雅宾利还能淘到小户型9.5万的中楼层,但如今小户型全都是10-11万单价起。


更夸张的是,雅宾利在年初的时候,还能淘到单价7、8万的笋盘。


3、外环的热门板块,整体去化加速,价格也有了一波明显的抬升。


以莘庄为例,板块内的次新标杆好世鹿鸣苑,年初的成交记录,基本都在6-7万的单价区间,个别多是6.2万、6.5万的低价成交。


而现在除了低价的一楼,整体挂牌价已经爬坡到7.4-8万。


如我们年初所料,目前上海已经进入全面回暖和牛市启动期。


其实对于购房者来说,现在的市场真的很纠结,一方面房价上涨,很容易引发踏空的焦虑,要赶紧买。


另一方面,市场房东也开始抬升价格、惜售,你基本上挺难买到好房子的。


从时机上来说,现在上海市场已经处于牛市启动期,如果没有调控的话,按照这个趋势,全市上涨1成,优质板块上涨2、3成问题不大。


毫无疑问,按照这种趋势发展,上海楼市即将由结构行情进入全面牛市行情。


通过三个真实的上海买房人案例,想和大家聊聊:


牛市里,哪几类买房人会成为倒霉者?我们又能作出什么改变,才能不成为炮灰?


1


“我人在国外,你看好了带着定金再来找我,再考虑委托亲属或者回去的事“。


这是最近在置换的小晨打给上家,房东亲口说出的话。


虽然成年人的世界里不会挑明,但房东字里行间的意思是:不缺下家,自己看,意向金带好。


如今的上海二手房东,就是这么强势。


小晨是一个幸运者。


2018年赶在前滩8万出头的时机,摇中了新房。也许是心里有一颗老上海的情怀,或是觉得如今16万的前滩暂时到了高点,所以他最终还是做出了卖掉前滩置换到老静安的决定。


但小晨也是一个矛盾者。


按观观的话说:“这种时候卖一买一置换到老静安,存在不小的难度,不像我这种纯投资,买不到也就算了。但牛市置换,卖一买一太容易踏空了。“


前滩这套房子并不愁卖。反而是中介不停的在逼定,用假客户杀价,再用真客户诚意抬价,不停的在试探小晨的心理价位,在一点点提高的过程中,试图让他心动出手。


这种回暖行情中卖房子是容易的,但真正矛盾的点是,想要入手房源的房东太强势了。


要知道,在牛市中房东是不情愿很快把房子卖掉的,有卖房意向的同时又觉得还会有持续涨幅,所以会用国外或者出差的名义吊着下家。偶尔见一次,一连吊两三个月的情况都是家常便饭。


拿现在强势的大宁金茂府房东举例吧。现在金茂府一个礼拜统一看一次,所有买家集中一个时间段来看房或谈判。


如果你作为买家说当天没空,对不起,爱看不看。如果心动的买家多,房东极有可能当场跳价。


所以过早卖掉房子去置换,会遇到上家吊着你的情况。这种情况最差的结果就是,两三个月后的上海楼市,涨幅可能会一下拉的很大,这种时候匆忙的卖一买一,是很吃亏并且倒霉的。


小晨看着急切逼定的下家,和高冷迟迟看不清态度的上家,陷入了进退两难的境地。


也许在这种行情中,置换最难的就是上下家的完美衔接吧。


2


“大董,作为朋友劝你快点做决定,上海的行情真的要全面起来了。“


凌晨收到了观观这条莫名消息的时候,大董挺惊愕的。


原来观观最近在融资买入下一套,看房过程中发现上海结构性行情有全面转暖的趋势,于是赶紧劝导打算买房的朋友。


但大董的处境有点尴尬,和小晨不同的是,他的房子是区位不太好的老破大。


即使上海行情回暖,但不是每种房子都好卖,类似这样的老破大,真正愿意出价买的不一定很多。


而且他经常会被无良中介狂杀价,请假客户看房、假微信演员,甚至连交意向金的客户都不一定是真的。


老破大的卖房周期在回暖行情中依旧不短,所以他的选择只有一个:先买后卖。


定金可以锁定房源,但买房协议一般只能拖1个月,2个礼拜是常规。如果房子卖不掉,交不出来尾款,定金就会被吃掉。如果匆忙卖掉更会被中介剥削,只能折扣出掉。


但尴尬的是,如今他的选择,先买后卖房子要忍痛出掉,先卖后卖可能要延误周期。


市场上的很多笋盘,就是在买卖中无奈出掉的。


很多明知上海楼市热却不能上车的,也许就是被这两难的置换抉择挡在了门外。


3


无论是“先买后卖”还是“先卖后卖”的置换客,在牛市行情中,都在做着艰难的决定。


但其实这两类人,还没有特别惨,可能只是买入价和卖出价不太理想。


最惨的是,这一波行情中,追求新房不断踏空的买房人。


我的一位朋友静伊,一直都有“处房权”,也就是大家所知的狂爱追求新房的购房者。


今年2、3月的时候,她就做了买房规划和决定,但框定的范围,是上海如今最热的“中环黄金带”,不光如此,还必须是新房。


要求上也比较高,品质,石材铝板、会所、人车分流、品牌开发商都不能缺,配套和学区也不能弱,但能给出的预算只有一千万出头。


各位应该都知道,这种品质的新房在中环简直就是凤毛麟角的存在。


如今在中环根本不是你选房子,而是房子在选你。可选范围还很少,基本一个月才能出一个项目。


今年的中环认筹不用多说了吧,性价比高的项目动不动就是300%、500%的认筹率,性价比低的也能做到日光。

实际中签率更是低到令人发指,基本上就是9:1、10:1的趋势。


所以对于静初来说,中环摇号3次不中就跨过了6个月,但到了10月中环的二手市场普遍已经涨了100多万。


她找我诉苦的时候也在吐槽:这种感觉就像是错过试婚年龄的大婚女青年,又想找到最优质的,却又不想退而求其次。


不管是是继续博新房还是买二手房,都是不爽的。


明明半年前买二手会少一百万,但新房现在又买不到,以前中签率6:1都买不到,现在10:1怎么买。


这种心情,就是不甘心却又不能放弃的真实写照。


之前也无数次聊过,今年3月份之前想在上海买房一定快。


如果要买新房,就去买那些:产品上多一个房间、供求关系紧张的板块、限价逻辑、土拍决定上涨预期的新房。


如果迟迟摇不中,早点介入二手,还能买到二手的低价笋盘。


4


如今的上海楼市,不光是热门区位的新房中签率低,期望成本高。


二手房也已经涨过了一波,尤其学区房的涨幅非常明显。


但欣慰的是,目前上海市场还没有出现全面牛市,70城房价指数也并没有暴增,所以短期不会有调控风险,行情继续飞几个月是没有问题的。


但是客观上来说,未来上海楼市持续热下去,吃到调控是不可避免的,因为全中国一线城市里只有上海没有限售,上海比北京、深圳的调控都要松。


未来的上海,出台限离婚、限售几乎是板上钉钉的事。


所以对于想买上海房子的朋友,给到几个建议:


一是要尽快买,尽全力买房,因为时机不等人,3-5年的牛市周期又回来了,就是现在。


二是因为未来极有可能有限售2-3年,所以要控制好现金流,不要过分透支,至少不要负现金流(懂的人自然懂),要为楼市长持做准备。


三是全市都有机会,但要么选择供求关系紧张的学区房,要么选择潜力发展区域(类似大虹桥这种),只要牛市时间足够长,前期涨幅少的潜力区域会补涨的。


四是把握好买卖时机,才能不在置换中吃亏。


5


上面三个买房人,在沟通过程中都频繁冒出过一些金句,我把它精简整理了出来送给大家:


总是觉得买房是等得起的,计划在上班、小孩入学这些急事面前一再搁置,最后的结果就是再用996加班把损失弥补回来。


幸好的是,上海楼市没有像去年的深圳一样。


不要固执、不要对抗时机、择机而动,现在还不晚。

来源:魔都财观

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