蛋壳租金贷暂时不会影响信用,深圳政府紧急发文严打违规租金贷

 冰冷世界      

相比以往租金贷风波,这次由蛋壳公寓引爆的租金贷整改浪潮来得更加凶猛,仅过数十天,已有地方监管部门介入。长租公寓梦破,场景金融踩雷。


蛋壳资金链陷入危机后,市场传出我爱我家接盘蛋壳的消息,从媒体报道和蛋壳的股价表现上看,该消息并非谣传,只是谈判结果未定。蛋壳可能成功续命,但一场租金贷风波已经涌入金融机构、房屋中介、租客之间。


11月17日,深圳住建局紧急发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,明确提出加强行业监管,切实规范住房租赁企业经营行为,不得以“高进低出”“长收短付”的模式,诱导租客使用租金贷。


租金贷作为住房租赁企业快速回笼资金的方式,在行业内渗透较深。以蛋壳公寓合作的租金贷为例,蛋壳公寓的租金贷由微众银行一次性直接发放给蛋壳公寓,利息在9.5%左右。租客作为借款人,需要对贷款逐期归还。


一旦蛋壳公寓出现暴雷,租客和租金贷合作方都会遭受损失。数据显示,蛋壳公寓的租金贷比例较大,2017、2018和2019年,选择租金贷的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%,贷款金额数十亿元。


在租金贷模式中,隐患的根源在于蛋壳公寓们的盲目烧钱扩张模式和资金池风险。长租公寓行业的运商业逻辑较为简单,在互联网架构之下,循环着烧钱、扩张、融资的模式。


虽然简单粗暴的扩张模式能为蛋长租公寓公司短期内带来市场规模,但风险也犹如滚雪球一般,无限叠加。如果扩张减少,资金回流放缓,周转就会失灵,最终引发资金链断裂的危险。


财报显示,蛋壳2019年实现营收约71.29亿元人民币,同比增长166.5%,公司经营的公寓房间数量为438309套,翻涨约180倍。


据蛋壳招股书,平均下来每一套新增房源的成本,需要12个月至20个月后才能收回。这意味着在高达40万间房源的背后,是难以维持的运营压力。


以蛋壳公寓为代表的房屋租赁企业实质就是二房东角色,重复着拿房、装修、出租的过程。为了保持充裕的资金投入扩张,它们往往会按季向房东支付费用,而一次性向租客收费。这就存在典型的资金和期限错配,租金贷融入后,资金池会越蓄越深。


从蛋壳公寓的业绩上看,资金链着实脆弱,亏损严重,负债高企。2017年和2018年,蛋壳公寓净亏损分别为2.72亿元和13.69亿元。2019年净亏损34.372亿元,2020年一季度净亏损12.344亿元。


处在租金贷另一方的金融机构,时刻面临长租公寓公司资金链断裂的风险。蛋壳公寓传闻之际,微众银行及时发布声明,表示租客可以通过公众号进行信息登记,微众银行在核实确认后将协助租客解决租赁纠纷,为贷款事宜适当安排,并在明年3月31日前,租客的征信将不受影响。

其实,今年年初已有监管部门排查蛋壳公寓租金贷。深圳市政法委给市金融监管局、银保监局下发的《关于开展相关排查工作的通知》,指出由于近来深圳发生了蛋壳公寓业主聚众维权事件,调查发现,蛋壳公寓存在租金贷的情况,由于租金贷存在较大涉稳风险,要求金融监管局与银保监局高度重视并尽快开展排查工作。


去年底,住建部等六部门发布新规要求住房租贷企业租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于三年内调整到位。然而,市场中的房屋租赁企业的租金贷占比几乎都高于30%以上。


蛋壳公寓租金贷的违规使用,或许给整个长租公寓行业及租金贷机构上了一次课。其实,租金贷市场中,在微众银行之前,已有不少持牌机构踩雷。


从2017年下半年开始,晋商消费金融开始和多个租房分期平台合作,而合作的租房分期平台“元宝e家”对接的下游公寓方,包括上海歆禹房屋租赁有限公司、上海小寓信息科技有限公司、北京昊园恒业房地产经纪有限公司三家均被曝出资金链断链。


今年,仍有用户反映在北京美丽屋资产管理有限公司租房时,通过晋商消费金融办理了租房分期贷款。但在办理退租成功后,晋商消费金融却继续从其个人账户中扣除款项,并发送催收信息,甚至导致个人征信逾期。美丽屋与晋商消费金融相互推诿。


在场景金融趋势下,消费金融机构以F2B2C的展业模式快速渗透至商户端,达到获客和放款的目的。消费金融机构原本想借助场景端能力,降低成本、提升风控效率。实际上,消费金融机构需要同时处理C端和B端风控,成本和挑战都面临更大压力。


2018以来,长租公寓市场乱象丛生,跑路事件屡有发生。在租金贷模式里,放款方则一次性向长租公寓支付半年或一年的资金,属于典型的预付行为。考虑风险的因素,由金融机构预付的资金应该建立独立的托管机制,而消费金融机构在合作租金贷时除了考虑品牌、规模因素外,还应审慎研究合作方业务模式。


场景金融并不意味着低风险,从医美、教育到房屋租赁场景,消费金融公司踩过的坑不计其数。针对场景合作方的风控一旦出现问题,系统性风险便会随之而来。


数百人堵门维权,蛋壳房东和租户“排号”讨说法


11月17日,蛋壳公寓北京总部门口,由数百名业主和租户组成的维权队伍排了百米长。他们要排队拿“号码牌”,和蛋壳讨要说法。


他们之中,房东拿不到租金,租户被“扫地出门”是很多人的常态。


从年初在美上市,到现在被堵门维权,蛋壳的高光时刻维持了不到一年。高管被查、拖欠工程款、拖欠员工工资,一系列风波让蛋壳处在舆论的风口浪尖上。


之前一天,蛋壳又被传出“或将宣布破产”的消息,即使公司辟谣“没有破产、不会跑路”,但仍然难以阻挡外界对其未来信心的日渐消磨。

摄影:《中国经济周刊》记者马铭悦


合作商、房东、租户轮番上门


“把房交给蛋壳本来是为了省心,结果变成糟心了。”家住西城的业主刘军说。为了和蛋壳解约,他特意和公司请了假,一大早来排队。


据他介绍,蛋壳应该在10月11号付给他3个月共18000元的房租,但到目前为止,只给了一个月的租金,还有12000元没给。


他说,除了这12000元,还有从11月12日到17日的1200元房租也没给,另外,从去年11月把房子租给蛋壳计算,蛋壳拖欠的电费也已经达到了1800元。


刘军说,蛋壳未按时给他租金,根据合同,他有权要求蛋壳赔偿他12000元共两个月的租金作为赔偿金。但是,蛋壳的回复不能令他满意。


“昨天跟蛋壳谈,蛋壳的表态就是没钱给。最开始租给蛋壳的时候,蛋壳给了我3个月的租金和6000元作为押金,他们把这6000元押金留给我了,但是赔偿金和拖欠租金和电费,就爱咋地咋地了,反正没钱。”


另一位业主李建说,蛋壳本应在11月8日付给他7000元的房租,到现在一直没给。“客服热线打不通,之前和我联系的工作人员已经把我微信拉黑了,手机也停机了。”


实际上,蛋壳的欠款风波已持续至少一个多月。上个月来找蛋壳讨要工程款的华冰和田伟也一直关注着蛋壳的动态。他们都是蛋壳的合作商,负责蛋壳的装修业务。


此前,华冰说,蛋壳工欠了他和他所在的装修公司共1400万的工程款,10月15日时蛋壳承诺3天之内给出付款具体方案,但至今都没给。


而田伟为了拿回500多万的工程款,已经在北京待了一个月。最近几天,他已经没有再去蛋壳门口“堵门”。“我这几天没去,去了也没用。”田伟说。


租户搬了家,还要继续给蛋壳交租?


今年刚毕业的夏梦在11月16日收到了房东的通知,她需要在7天之内搬走。


同样被迫搬家的还有租户何林,前天下班时他才发现,房东已经把锁换了。“房东已经好几个月没收到租金了,他给我的期限是周五,如果我还继续住的话,就要我单独把钱给他。”


不过,与被迫搬家相比,他们更不能接受的是,就算自己搬了家,还要继续给蛋壳交租。


这源于蛋壳备受争议的房租支付方式,即租金贷。租户与蛋壳签订房屋租赁合同时,部分租户会签订“租金贷”合同,合作银行微众银行一次性把钱打给蛋壳,租客每月偿还银行贷款。这种模式相当于年付,租客则需要分期还贷。


现在的情况是,租户即使从蛋壳搬走,但银行的钱很可能还要照扣。


11月17日本是夏梦还款交租的日子,她已经提前把银行卡里的钱划走,当天,她没有支付下个月的房租。“我不交,我都马上要搬出来了,我为啥要交?”


他们现在担心的是,是否会出现没有办法解除租金贷的情况。夏梦介绍,她的一位同样在蛋壳租房的朋友向微众银行咨询此事。客服称,蛋壳需要先和银行做贷款结清的处理,微众才能停止向客户扣款。


数据显示,截至2019年,蛋壳选择租金贷的租户比例达到65.9%。目前,身陷资金危机的蛋壳是否有能力和银行结清贷款,还是未知。


蛋壳目前的处境也引来了微众银行的重视。11月16日,微众银行发布公告称,针对已被迫搬离的租户,微众银行将尽快核实确认,协助解決租赁纠纷,就贷款事宜做出适当安排,尽量保护租户利益。至少在2021年3月31号前,租户征信将不受影响。


但微众银行的公告只能暂时缓解租户的的担忧。夏梦提出了疑问,公告写明到明年3月份不会影响征信,但没说这钱不用交了,“如果到时要我把没有交的钱全补上,那又是一大笔钱啊!”

摄影:《中国经济周刊》记者马铭悦


蛋壳的未来,谁来接盘?


危机也在影响公司在资本市场的表现。


今年1月17日,蛋壳公寓(DNK.US)在纽交所上市,股价一度涨至13.9美元/股。截至11月16日,其股价已跌至1.37美元/股。不过,仅隔一天,蛋壳股价突现暴涨。11月17日,蛋壳公寓报价为2.40美元/股,较前一交易日涨幅达到75.18%,最新总市值为4.39亿美元,仅为上市时27.4亿美元总市值的16%。


有传言称,蛋壳公寓将被房产经纪企业“我爱我家”接盘。但该消息尚未被证实。


与蛋壳传出“绯闻”的还有建行以及长租公寓自如。据界面新闻报道,北京政府相关部门有撮合建行援助蛋壳的意向,蛋壳也找过自如寻求自救,但未能成行,或与其庞大的亏损有关。


蛋壳的财务状况的确不乐观。根据财报,蛋壳公寓已经连续三年处于净亏损状态,并且亏损幅度在不断上升。2017至2019年,蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元;亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元;总负债为13.6亿元、48.16亿元、86.26亿元。


今年一季度,公司公司营收19.40亿元,净亏损12.34亿元,资产负债率进一步提升为97.06%。


一位自称在长租公寓行业工作超10年的业内人士称,由于以前同行竞争收房,蛋壳一直用比同行更高的市场价收房。自疫情以来,来一线城市务工的人员大幅度减少,全国房管代理业务损失惨重。蛋壳面临窘境:一边是高空置率、收不上租金,一边还要给业主远高于市场价的租金,再加上之前的高息融资,公司运营情况可想而知。


有分析人士直言,对于接盘者来说,接手蛋壳公寓相当于接下了一个“债务包”。如果要融资,风口已经过去,行业又不断爆雷,投资方对其盈利点缺乏信心。


蛋壳未来走向如何,只能待时间揭开。


(应采访者要求,文中刘军、李建、华冰、田伟、夏梦、何林均为化名)

来源:消费金融频道木音、《中国经济周刊》记者杨琳|北京报道

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